조연빈 변호사(법무법인 태율)
조연빈 변호사(법무법인 태율)


'전세사기' 사건이 대한민국 사회를 강타했다. 전세대란 사태다. 새 임차인을 구하지 못하면 보증금을 돌려줄 수 없다는 임대인의 통보를 받거나, 임차 부동산에 설정된 담보권의 실행으로 경매 위기에 놓인 사례들을 주변에서 흔히 볼 수 있게 됐다. 이러한 혼란 속에서 전세계약을 새롭게 체결해야 하는 임차인이 반드시 확인해야 할 사항에 대해 짚어보기로 한다.


먼저 전세계약을 체결할 예정인 집의 부동산 등기부등본을 확인해야 한다. 되도록 임대인이나 공인중개사사무소가 제공하는 것 외에 인터넷등기소 홈페이지를 통해 직접 등기부등본을 발급받아 계약 당일까지 해당 부동산의 권리관계를 확인해야 한다. 가압류·가처분이나 선순위 담보가 설정돼 있는 부동산은 시세보다 저렴하더라도 피하는 것이 좋다.

이전에 임차권등기명령이 설정된 적이 있는지 여부와 국세·지방세 납세증명서를 요청해 확인하는 것도 임대인의 보증금반환능력과 위험도를 확인하는 방법이다. 참고로 최근 공인중개사 무자격자의 불법중개, 공인중개사와의 공모에 따른 전세사기 유형도 급증하고 있다. 부동산중개계약을 할 때는 반드시 중개보조인이 아닌 개업공인중개사의 자격과 손해보험공제증서를 확인해야 한다. 계약 당사자인 임대인 역시 등기부에 기재된 소유자가 맞는지 본인 여부를 반드시 확인하도록 한다.


다음으로 해당 부동산의 매매 시세를 확인해 '매매가 대비 전세가 비율'(전세가율)이 인근 부동산 시세와 비슷한지 확인해야 한다. 전세대출 이자나 이사·거래비용의 지원 등을 빌미로 시세보다 높거나 매수가액과 비슷한 수준의 전세계약 체결을 유도하는 사례는 피해야 한다.

마지막으로 전세대출을 신청하지 않은 경우라도 이사 당일 임대차계약서에 확정일자를 받고 전입신고를 해 보증금에 관한 대항력과 우선순위를 유지하도록 한다. 전세보증보험의 가입도 필수다. 만약 계약 체결 당시 미처 보증보험에 가입하지 못했더라도 계약기간의 ½이 경과하기 전까지 신청할 수 있다.


임차인의 피해사례가 급격히 증가하면서 정부는 '전세사기 특별법'(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법)을 마련했지만, 보증금미반환 문제를 완전히 해결할 수는 없을 전망이다. 따라서 계약 체결 단계에서 직접 권리관계를 포함한 주의사항을 확인하고 비용을 들여서라도 전세보증보험에 가입해 리스크(위험)를 최소화해야 한다.

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[프로필] 조연빈 변호사▲법무법인 태율(구성원 변호사) ▲서강대 법학과 졸업 ▲2019년 서울특별시장 표창 ▲한국여성변호사회 기획이사 ▲한국성폭력위기센터 피해자 법률구조 변호사 ▲한국다문화청소년협회 법률지원 고문변호사