조연빈 변호사(법무법인 태율)
조연빈 변호사(법무법인 태율)



A씨는 상가 점포를 빌려 식당을 운영해오다가 최근 임대차계약이 만료됐다. 새 임차인을 구해 권리금을 협의하던 중 임대인은 자신이 해당 점포에 직접 입주할 것이므로 새 임대차계약을 체결할 수 없다고 맞섰다. 물론 권리금도 거부했다. 이런 경우 A씨는 권리금을 확보할 수 있을까.


권리금은 영업시설, 거래처, 영업상의 노하우와 상가건물 위치에 따른 이점 등 유·무형의 재산 가치를 산정한 대가로 법적 인정이 된다. 권리금계약은 신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하는 내용이다.

'상가건물 임대차보호법'에 따라 2015년부터 권리금을 인정하고 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호해야 함을 명시하고 있다. 임대인은 신규 임차인에게 권리금을 직접 요구하거나 기존 임차인의 권리금 수수를 방해서는 안된다.


주변 시세보다 현저히 높은 월세를 요구하는 등 신규 임차인과의 임대차계약을 방해하는 행위도 금지된다. 이로 인해 기존 임차인이 권리금을 회수하지 못한 경우 상당액을 손해배상 해야 한다.(동법 제10조의 4)

다만 임차인이 3기 차임 상당을 연체했거나 임대인의 동의 없이 점포를 전대, 건물의 철거 또는 재건축이 예정된 경우 등은 계약갱신 거절 사유에 해당한다. 이때 임차인의 권리금 회수 기회가 보장되지 않는다.(동법 제10조의4 제1항, 제10조 제1항)


하지만 '주택임대차보호법'은 임대인이 실거주하는 경우를 갱신 거절 사유로 명시하고 있다. 상가건물 임대차보호법에서는 임대인의 점포 실입주가 계약갱신 거절 사유에 해당하지 않는다. 따라서 임대인이 점포 실입주를 위해 신규 임차인이 되려는 자와 계약 체결을 거부하는 경우 이는 권리금 회수 방해이므로 임대인은 기존 임차인에게 권리금 상당액을 지급해야 한다.

임대인이 배상할 금액은 신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차계약 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 한도로 한다.(동법 제10조의4 제3항) 이를 비교하기 위해 실제 권리금청구소송에서는 임대차계약 종료 당시의 권리금 산정에 대해 감정평가를 진행하게 된다. 권리금계약의 존재를 입증하기 위해서는 반드시 권리금계약서를 작성해 증거를 확보해야 한다.

A씨는 권리금 회수를 위해 신규 임차인이 되려는 자와 권리금계약을 체결할 수 있고 임대인이 실입주 또는 기타 이유로 A씨가 중개한 신규 임차인과의 임대차계약을 거절하거나 방해해 권리금을 회수하지 못하게 되는 경우 임대인에 대해 손해배상을 청구할 수 있다.

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[프로필] 조연빈 변호사▲법무법인 태율(구성원 변호사) ▲서강대 법학과 졸업 ▲2019년 서울특별시장 표창 ▲한국여성변호사회 기획이사 ▲한국성폭력위기센터 피해자 법률구조 변호사 ▲한국다문화청소년협회 법률지원 고문변호사