[머니S&VIEW]고령층 주택 공급의 최적 해법 '리츠'(REITs)

우리나라는 전 세계적으로 가장 빠른 고령화 속도를 보이고 있다. 2025년에는 인구 5명 중 한 명 이상이 65세 이상인 초고령사회로 진입할 것이라고 한다.

이에 따라 고령층을 위한 맞춤형 주거공간에 대한 필요성도 커지고 있다. 하지만, 공급은 턱없이 부족하다. 2022년을 기준으로 볼 때 국내 고령층 주택은 전국 39곳, 8840채에 불과하여 65세 이상 인구 중 0.12% 수준만 수용이 가능하다. 일본(2.0%), 미국(4.8%) 등 주요국과 비교해 봐도 매우 낮은 수준이다.

노인층에게는 단순한 주거공간 이상의 서비스가 필요하기 때문에 노인에 맞춘 편리하고 안전한 거주 시설의 공급이 매우 절실하고 그렇기 때문에 장기적으로 유지·관리하면서 운영하는 것이 필요하다. 그러한 면에서 장기적인 운영을 특성으로 하는 리츠가 가장 적합한 공급 정책 수단이 될 수 있다.

리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산을 운영하여 그 수익을 배당금으로 나누어 주는 투자상품이다. 리츠를 통해 공급하게 된다면 전문 자산관리회사(AMC)의 체계적인 주택관리가 이뤄져 품질 높은 맞춤형 주거 서비스를 제공할 수 있다.

또한, 재정을 들이지 않고 민간 자본을 활용하여 공급이 가능하기 때문에 재정 건전성과 경기회복이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다. 게다가 투자자는 수익의 90% 이상을 배당받게 되어 가계소득의 안정에도 기여하게 된다.

하지만 시니어주택 리츠 시장은 성장을 제약하는 여러 가지 걸림돌로 인해 성공적으로 공급된 사례가 많지 않은 실정이어서 적극적인 규제 완화가 필요하다.

먼저, 값싼 부지확보가 우선적이다. 고령층에게는 병원 등 편의시설이 많아야 하기 때문에 도심이나 인근에 부지 수요가 많다. 하지만 도심은 나대지가 없기 때문에 용적률 완화를 통한 재개발을 통해 공급을 확대할 수 있도록 해야 한다.

그 다음은 공공택지 개발 시 시니어 주택 리츠에 우선적으로 택지를 배정하는 방법이다. 신도시 개발 등의 경우 일정 비율 이상의 부지를 조성원가 이하로 공급하도록 하여야 한다. 개발제한구역도 적극 활용할 필요가 있다. 보전가치가 낮은 대도시 인접지를 시니어 주택용지로 활용할 수 있게 하면 도심 접근성과 편의성을 갖춘 주거공간을 마련할 수 있어 노년층의 수요를 효과적으로 충족시킬 수 있을 것이다.

두 번째 공급 제약 요인은 취득세와 종합부동산세이다. 현재 리츠가 부동산을 매입할 때 취득세를 12%로 중과하고 있고 종합부동산세도 합산하여 많게는 6% 고율의 세금을 부과한다. 과거 법인의 부동산 거래를 투기거래로 보아 리츠의 부동산 거래까지 세금을 중과하는 불합리가 아직 해소되지 않고 있는 것이다. 리츠는 배당상품이기 때문에 수익 확보가 매우 중요하고 일반적으로 5% 이상의 배당이 가능하여야 하는데 비싼 땅값에 징벌적인 세금까지 맞게 되면 사업은 불가능해 진다.

특히, 시니어주택 리츠는 20년 이상 장기임대하는 사업이기 때문에 많은 정치적, 사회적, 경제적 리스크가 따른다. 그러한 리스크를 안고도 사업을 하기 위해서는 취득세와 종부세를 면제해주는 조치가 매우 시급하다고 하겠다.

한가지 다행인 것은 최근에 정부가 리츠에 부동산을 현물출자하면 그 부동산을 처분하여 이익이 실현된 시점까지 양도세를 이연해 주는 제도를 도입하기로 하여 시니어 주택 공급에 큰 도움이 될 것으로 기대되고 있다. 앞으로 해당 제도가 조속히 시행되면 부동산 개발이 지금보다 많아질 것이며 시니어주택도 리츠 방식으로 많이 진행될 것으로 전망된다. 여기에 공공의 보증과 융자 등 보다 적극적인 금융지원이 있게 되면 자금 조달비용이 감소하여 사업성을 높일 수 있다.

이렇게 다방면의 지원이 이뤄지면 소득 계층을 고려한 공급도 가능해 질 것이다. 저소득층에는 공공이 장기임대주택을 제공하여 안정적인 주거 환경을 보장하고, 중산층 이상에 대해서는 리츠방식으로 최대 20년까지 임대가 가능한 실버스테이와 같은 주택을 지어 합리적인 임대료를 기반으로 양질의 주거서비스까지 제공할 수 있을 것이다.

시니어 주택 공급은 더 이상 선택이 아닌 필수 과제이다. 투자자도 좋고 입주자도 좋고 정부에게도 좋은 리츠를 통해 시니어 주택의 안정적인 공급뿐만 아니라 선진적인 종합주거서비스업까지 발전되기를 절실하게 기대해 본다.

정병윤 한국리츠협회 회장 /그래픽=김은옥 기자