8·28 대책, 고개숙인 건설주 氣 살릴까


이번 전월세 시장 안정화 대책은 지난 4월1일 발표된 대책의 후속조치로 실수요자 위주의 정책인 것으로 분석된다.

전반적으로 살펴보면 이번 조치는 주택시장 정상화를 통한 전세수요의 매매전환을 유도하고 있는 것으로 풀이된다.

증권시장 전문가들은 이번 정책이 실수요자 위주의 정책이며, 기대 이상의 긍정적 내용을 담고 있다는 평가를 내놓고 있다. 그렇다면 이번 정책이 풀죽은 건설주에 희망이 될 수 있을까?

◆ "수요촉진 이끌 것" 호평

증권시장의 전문가들은 이번 정책이 거래 활성화에는 큰 도움이 될 것이라고 평가한다.

김선미 KTB투자증권 애널리스트는 "이번 대책은 전반적으로 기대 이상의 정책이었다고 평가된다"며 "전세수요 증가가 최근 전세난의 근본 원인인데, 가격 상승에 대한 기대감이 낮은 상황에서 매매수요의 전환 유도책이 제한적이다보니 임대공급 확대를 통해 전월세 수급불균형을 해소하는 시도를 보여왔지만 이번 대책에서는 매매 활성화 관련 내용이 보강됐다"고 설명했다.

김 애널리스트는 "이번 대책에서 주목할 점은 수익·손익 공유형 모기지 도입"이라며 "이는 정부가 주택구입자와 국민주택기금이 주택구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 조건으로 1%대의 저리 자금을 지원하는 제도로 주택구입을 위한 대출확대 길을 열어준 것"이라고 평가했다.

김 애널리스트는 또 "아직 연내 3000세대로 지원 규모가 작다는 한계는 있으나 내년 확대 시행될 경우 매매거래 증가에 기여할 것으로 기대된다"면서 "취득세 영구 인하는 국회 통과까지 시간이 소요될 예상되나 주택거래량 증가에 기여할 것"이라고 설명했다.

이어 "그 외에도 민간 임대사업 혜택 강화책이 이번에도 제시되면서 임대주택 공급확대가 예상된다"며 "이 과정에서 건설사 미분양 해소 및 현금흐름(Cash flow) 개선세가 나타날 것"이라고 내다봤다.

채상욱 LIG투자증권 애널리스트 또한 이번 대책에 대해 "높아지는 임대수요를 매수수요로 전환하는 것이 핵심"이라며 "수익·손익 공유형 모기지를 도입해 저리로 모기지를 공급하고 나중에 주택의 매각 시 매각차익을 주택기금과 함께 공유하는 정책은 상당히 혁신적이며, 수요촉진 기대감이 큰 발군의 대책이라 판단한다"고 평가했다.

박상연 신한금융투자 애널리스트는 "정부는 매매 활성화를 위해 금리, 세제혜택, 모기지 등 전분야에 걸친 금융정책을 제공하고 있다"면서 "중장기적으로 주택시장이 임대시장으로 전환되고 있음을 파악해 임대사업 활성화를 위한 지원 방안 가능성도 열어두었다"고 밝혔다.

박 애널리스트는 "점검 결과 대형 건설사들도 상반기 대비 하반기 분양에 주력하는 모습"이라며 "9월 이후 거래량 증가 및 주택시장 개선세가 나타날 것"으로 전망했다.

물론 호평만 있는 것은 아니다. 시장의 기대에는 미치지 못한다는 분석도 있었다.

변성진 미래에셋증권 애널리스트는 “내용은 시장 기대치에 미치지 못하는 것으로 판단한다”며 “다주택자 양도세 중과 폐지 및 분양가 상한제 신축 운영 등 시장에서 요구하는 규제완화의 경우 법개정이 필요하나 야당의 반대를 감안 시 국회 통과 여부가 주요 변수”라고 설명했다.

그는 특히 다주택자 양도세 중과를 폐지하더라도 양도차익 혹은 임대수익에 대한 불확실성이 감소하지 않을 경우 그 효과는 제한적일 것이라고 내다봤다.

변 애널리스트는 “최근 전세·매매비율이 IMF 금융위기 직후인 2000~2002년 시기를 제외하면 사상 최고 수준인 64%까지 올라간 상황”이라며 “최근의 전세·매매비율 상승은 저금리로 인한 전세공급 축소 및 경기 불확실성으로 인한 전세수요 증대 등 구조적인 원인에 기인함을 감안할 때, 향후 매매가 상승에 기반한 의미 있는 전세·매매비율 하락을 기대하기는 힘들다”고 평가했다.

◆ 건설경기 살아나긴 쉽지 않아

그렇다면 이번 대책이 건설주의 투자심리를 회복하는데 도움이 될 수 있을까. 애석하게도 시장전문가들은 플러스 요인은 될 수 있겠지만 근본적 요소는 아니라고 평가하고 있다.

조주형 교보증권 애널리스트는 "이번 정부 대책에 따른 단기 매매 물량 증가 등의 시황개선 효과를 예상한다"며 "이는 6월 이후 나타난 취득세율 인하 중단에 따른 공백을 주로 감안한 것"이라고 설명했다.

조 애널리스트는 그러나 "추세적인 아파트 매매 증가와 가격 강보합으로 이어지는 시황 변화에 대한 기대는 아직 시기상조라고 판단한다"고 지적했다.

이는 정책적인 주택 구매 지원안이 과거에 비해 매력적이지만, 지금은 국내외 경기에 대한 불안과 향후 아파트 가격 상승에 대한 불확실성이 아파트라는 대형 자산의 구매 심리를 강하게 억제하는 구간이라고 판단하기 때문이라는 설명이다. 특히 최근 급등한 가계대출 규모와 가처분 소득대비 부채비율의 상승은 시장의 구매력이 제한적일 것이란 추론을 가능하게 하는 부분이라는 것이다.

조 애널리스트는 "따라서 우리는 이번 대책에 따른 아파트 매매시황 개선에 대한 기대로 투자 시각을 변경할 필요는 없다고 판단한다"고 덧붙였다.

노기영 하이투자증권 애널리스트 역시 "이번 정부 정책은 방법론적으로 옳다고 판단된다"면서도 "이번 정책으로 생애최초주택구입자 및 임대사업자 위주의 신규 주택 매매 수요가 늘어날 가능성은 높다고 판단되지만 아직 주택시장의 본격 턴어라운드를 기대하기는 어려울 것"이라고 진단했다.

노 애널리스트는 "우리는 국내 주택 매매 수요 감소의 근원적 원인이 높은 가계부채 부담에 있다는 기존 전망을 유지한다"면서 "주택 매매 수요는 기본적으로 가계 레버리지의 함수인데 현재 한국의 소득 대비 가계부채비율은 OECD 최상위권 수준으로 과거와 같은 속도로 가계부채가 증가하는 것은 어려울 것"으로 전망했다.

그는 "주택시장 회복을 위해 실수요자 위주의 부채 확대도 필요하겠지만 결국 소득 증가가 필요할 것으로 판단되며 이를 위한 중장기적 전략 역시 병행되어야 한다"고 조언했다.

채상욱 애널리스트는 "이번 전·월세 대책이 상반기 건설업종 3대 악재인 ▲해외발주 우려 ▲해외수주 부진 ▲해외마진 악화에 대한 근원적 해결책은 될 수 없다"고 잘라 말했다.

결국 건설업체들이 살아나기 위한 해답은 해외시장이지 국내시장 활성화는 아니라는 것이다.

다만 채 애널리스트는 “4·1과 8·28 대책을 통해 주택시장 정상화의 가능성은 분명 높아지고 있다”며 “건설사별 미분양주택 감소와 미착공 PF의 착공전환 등을 통한 자산건전성 효과는 기대된다”고 말했다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제296호에 실린 기사입니다.