[불패 역세권] 2‧5‧9호선은 '골든라인'

‘골든라인’. 부동산업계가 지하철 9호선에 붙인 별명이다. 강남과 강북을 오가던 기존 노선들과 달리 강남지역을 동서로 가르는 9호선이 부동산업계에 수많은 호재를 불러왔음을 방증한다. 생각해보면 대부분의 지하철노선은 골든라인이다. 지하철 개통은 대규모 개발사업과 함께 부동산 가격상승을 이끄는 요인이어서다.

지하철 노선은 지역발전의 ‘축’이 됐다. 역 노선별로 업무지역과 주거지역이 구분됐고 업무지역이 발전하면 이와 같은 노선에 있는 주거지역이 동반 발전하는 방식으로 각 역의 역세권은 지역발전과 상관성을 갖는다.

◆ 황금노선은 2·5·9호선

현시점에서 역세권의 영향을 가장 많이 받는 노선은 어디일까. 쉽게 생각하면 이용객이 많은 노선일 것이다. 서울시 지하철 노선별 이용객 추이를 보면 2013년 기준 2호선 이용객이 211만3000여명으로 압도적으로 많았다. 그 뒤를 7호선(103만6000명)이 이었고 5호선(85만5000명), 4호선(84만4000명), 3호선(80만5000명), 6호선(54만명), 1호선(46만8000명), 9호선(38만4000명) 8호선(24만4000명) 등의 순으로 나타났다.

하지만 부동산전문가들은 단순이용객 수와 별도로 현재 역세권의 가치가 있는 역은 2호선, 5호선, 9호선 등에 집중됐다고 입을 모은다. 광화문 일대(광화문·시청·종각 등)와 강남(강남·역삼·신논현 등), 여의도 등 대규모 오피스단지가 밀집한 지역을 관통하는 노선의 가치를 높게 평가한 것이다.

광화문역, 홍대입구역, 강남역. /사진=임한별 기자

역세권이 부동산시장의 수요로 나타나기 위해서는 단순 유동인구보다 ‘직주근접’ 등 확실한 메리트가 있어야 한다는 것. 업무지역을 관통하는 노선의 경우 노선 전체의 주거지역의 가치를 동반상승시킨다.

서울 전역을 도는 유일한 내부순환선인 2호선의 경우 시청, 을지로 등 강북지역과 강남, 역삼, 삼성, 잠실 등 강남의 주요 주거지역을 아우르기 때문에 가장 높은 가치가 있는 것으로 평가된다. 여기에 서울 주요 대학가를 줄줄이 지나는 것도 이점이다.

5호선의 경우 여의도와 광화문 등지의 업무지구를 관통하고 신흥 주거지로 각광받는 공덕과 왕십리 등이 노선에 포함됐다. 여의도와 강남 일대 업무지역을 동서로 관통하는 9호선 역시 포함된 역 주변 주거단지들의 땅값을 높인 ‘황금라인’으로 평가받는다. 특히 9호선의 경우 급행열차 시스템이 발달해 일반역과 급행정차역의 역세권 가치가 다른 노선에 비해 큰 편이다.

◆ 미래가치 이끌 노선들

하지만 기존 노선이 연장되고 새 노선이 신설되며 노선별 역세권의 ‘미래가치’는 변화될 전망이다. 최근 수도권 각지에서 서울 도심 업무지역을 잇는 연장사업을 추진하고 있는 데다 경전철과 고속철도가 속속 나타나면서 수도권 철도지도를 바꿔놓고 있어서다.

먼저 기존 1~9호선의 경우 ▲1호선이 소요산역에서 연천군까지 ▲3호선이 대화역에서 파주 통일동산까지 ▲4호선이 당고개에서 남양주시까지 ▲5호선이 상일동역에서 하남시까지 ▲6호선이 봉화산역에서 구리시까지 ▲7호선이 인천역에서 인천 청라지구까지, 의정부역에서 양주시까지 ▲8호선이 암사동역에서 남양주시까지 ▲9호선이 잠실운동장역에서 강동구까지 연장될 예정이다.

기존의 노선을 타고 갈 수 있는 범위가 넓어짐에 따라 수도권 외곽으로 역세권의 영향이 확대되며 연결되는 신도시의 발전 여부에 따라 해당노선의 역세권 가치도 달라질 전망이다. 이들 노선의 연장소식은 벌써부터 일부 분양단지의 프리미엄 형성을 불러왔다.

부동산리서치 전문업체 리얼투데이에 따르면 5호선이 연장되는 하남시에 지난 1~4월 분양된 아파트 분양가 총액은 3644억여원이었는데 이 아파트 분양권의 실거래가 총액은 3958억원에 달해 약 8.6%의 프리미엄이 붙은 것으로 집계됐다.

같은 기간 남양주시도 8호선 연장이라는 호재에 힘입어 4.7%의 프리미엄이 붙은 것으로 나타났다. 8호선 연장선은 암사역에서 남양주 별내까지 이어지는 노선으로, 별내선이 개통되면 남양주 별내에서 서울 잠실까지 27분이 소요될 것으로 예상된다.

신설되는 광역철도 노선의 역세권도 뜨겁다. 올해 말 SRT가 들어설 예정인 동탄신도시의 영향으로 화성시의 분양단지에는 같은 기간 6.7%, 지제역이 들어서는 평택시에는 3.8%의 프리미엄이 각각 형성됐다.

여기에 서울 곳곳에 생기는 경전철도 부동산시장을 흔들 변수로 꼽힌다. 경전철은 6~10개 차량을 연결해 운행하는 기존 지하철(중전철)과 달리 2~4개 차량을 연결하는 전철을 말하는데 서울시는 10개년 도시철도 기본계획에 10개의 경전철 노선을 만든다는 계획을 세웠다.

서울시는 10개의 경전철이 완성되면 하루 최소 60만명이 이용할 것으로 예상해 영향이 적지 않을 전망이다. 서울에서 가장 먼저 개통되는 경전철은 우이동-신설동역을 잇는 노선으로 오는 11월 완공 예정이다. 이 경전철이 완공되면 서울 동북부지역의 열악한 교통여건에 숨통이 트이며 부동산시장에도 호재로 작용할 것이라는 게 업계 관계자들의 전언이다.

두번째로 개통될 예정인 신림선 경전철은 대표적인 업무지역인 여의도에서 출발하는 만큼 더 큰 영향을 끼칠 것으로 전망된다. 신림선 경전철은 지난 4월 착공예정이었으나 지연됐다. 개통되면 영등포구·동작구·관악구 등 서울 서남권에 호재로 작용할 것으로 보인다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제438호에 실린 기사입니다.