[2017 대전망] 부동산 대출과 투자 전략

# 전셋집에 살고 있는 정모씨(36)는 집을 구입하려던 계획을 미뤘다. 주택담보대출금리가 3% 후반까지 오른 탓에 이자 부담이 커져서다. 더욱이 내년에는 대출금리가 더 오를 것이라는 전망이 나와 저금리로 빌린 전세자금대출부터 갚고 집을 사기 위한 대출은 늘리지 않기로 했다.

금리인상기가 시작되면서 서민들의 내집 마련의 꿈이 멀어지고 있다. 2%대 수준이던 주택담보대출금리가 11월 말 3%대로 올라섰고 4%대 후반인 혼합형 주택담보대출상품도 출시됐다.

연말에는 미 연방준비제도(Fed)의 금리인상이 예고돼 대출금리가 또다시 오를 전망이다. 미국이 금리인상을 단행할 경우 한국은행도 5개월째 유지한 1.25%의 기준금리를 올릴 가능성이 높다. 이미 은행권의 대출금리는 정부의 가계부채 규제영향으로 오른 상태다. 여기에 트럼프발 인플레이션, 미국의 금리인상 우려까지 겹쳐 주택담보대출금리는 한동안 고공행진이 지속될 것으로 보인다.

주택담보대출의 변동금리에 영향을 끼치는 코픽스의 신규취급액은 지난 10월 1.41%로 9월 1.35%에서 0.06%포인트 상승했다. 고정금리대출의 원가 역할을 하는 금융채(5년물) 금리 역시 10월 말 1.7%에서 11월 말 2%대로 올랐다.
주택담보대출 금리인상은 취약계층의 가계부채 부담을 늘린다. 기존에 대출을 받았거나 신규로 대출을 받아 집을 구입할 계획이 있다면 금리인상에 대비해 부동산 대출·투자포트폴리오를 재구축해야 한다.

◆대출포트폴리오, 고정금리 vs 변동금리

금리상승기에는 조금이라도 낮은 금리로 주택담보대출을 설정할 수 있는 고정금리를 선택하는 게 좋다. 고정금리는 은행이 시장금리 변동에 따른 손해를 감수하기 때문에 변동금리보다 1%포인트가량 높지만 금리가 오르면 변동금리의 상승폭이 높아지므로 오히려 이자를 낮추는 효과가 있다.

고정금리는 국고채금리에 따라 하루 또는 일주일 단위로 시장금리를 그대로 반영하고 변동금리는 한국은행의 기준금리와 예·적금, 대출금리를 감안해 한달 단위로 변경된다. 따라서 금리인상이 예상되면 단기대출은 변동금리로, 장기대출은 고정금리로 설정하는 게 바람직하다. 은행권의 주택담보대출 고정금리는 만기를 3년(단기), 5년(중기), 10년(장기) 중 선택할 수 있고 변동금리는 6개월에서 1년 단위로 선택 가능하다.

대외요인이 불확실한 점을 고려하면 ‘고정+변동금리’를 결합한 혼합형 금리의 주택담보대출을 선택하는 것도 고려대상이다. 은행들은 대부분 5년간 고정금리를 적용하고 이후 6개월 또는 1년 단위의 변동금리로 전환하는 5년 혼합형 고정금리대출을 판매한다.

고정금리는 트럼프 쇼크, 미국 기준금리 인상 등 대외불확실성으로 국고채 금리가 꾸준히 오르면 상승압력을 받는다. 따라서 초기에는 변동금리, 금리인상 시 고정금리로 갈아타는 혼합형 주택담보대출 신청도 검토할 만하다.
은행권의 변동금리형 주택담보대출은 주기를 1~5년 사이로 정할 수 있다. 혼합형 고정금리대출은 변동금리 전환 시 이자상승이 부담돼 채무가 많은 차주는 변동금리 주기를 짧게 설정하는 게 좋다.

한승우 국민은행 PB팀장은 “지금처럼 금리변동이 예상될 때는 자신의 자산·부채상황을 검토해 대출기간과 금리유형을 꼼꼼히 따져봐야 한다”며 “대출받은 지 3년이 지나지 않으면 중도상환수수료(대출액의 1~2%)를 물어야 하므로 대출을 갈아타기 전 금리차에 따른 이익과 수수료 부담을 비교해봐야 한다”고 조언했다.

◆‘원금+이자’ 분할상환전략은

분할상환전략도 다시 세워야 한다. 분할상환은 매월 일정한 이자를 갚는 원리금균등상환, 초기 상환부담이 크고 이자가 조금씩 줄어드는 원금균등상환 방식이 있다.

대출조건이 동일하면 금리인상 시 초기 원금과 이자의 상환부담이 큰 원금균등상환을 선택하는 게 유리하다. 최근 은행창구에선 원금과 이자를 동시에 상환하는 원금균등상환대출의 금리를 상대적으로 낮게 제공한다. 앞으로 금리가 오르면 원금상환 가능성이 높은 원금균등상환대출상품의 금리를 더 낮춰줄 수도 있다.

2억원의 대출을 15년 동안 2.9% 금리로 분할상환하는 조건을 살펴보자. 원금균등상환은 첫달에 159만원을 갚은 후 다음달부터 3000원씩 상환금액이 줄어든다. 만기직전에 내는 금액은 113만원으로 15년간 총 4374만원의 이자를 내는 셈이다. 원리금균등상환으로 대출받으면 매월 137만원을 갚는 대신 총이자는 4688만원을 내야 한다. 같은 대출조건임에도 원금균등상환방식이 약 314만원의 이자를 절약할 수 있다.

은행 관계자는 “중도상환 계획이 있고 이자를 최대한 줄이려면 원금균등상환을 선택하는 게 낫다”며 “대출기간을 최대한 길게 가져가는 것도 금리상승에 따른 이자 부담을 분배하는 방법”이라고 말했다.

 수익형부동산, 투자할까 말까

은퇴세대의 부동산 투자방법인 수익형부동산은 금리상승기에 투자손실 리스크가 높다는 전망이 나온다. 그동안 수익형부동산의 임대수익률(평균 4~5%)이 은행의 이자(1~2%)보다 높았지만 금리가 3% 이상 올라가면 수익형부동산으로 거두는 수익이 미미할 수 있어서다.

나아가 무리하게 대출받아 수익형부동산에 투자한 차주는 대출이자로 지불하는 비용이 더 늘어난다. 이미 은행PB센터에선 수익형부동산을 처분하고 시세차익을 챙긴 투자자가 늘고 있다.

반면 부동산시장의 장기불황에도 수익형부동산의 수익이 급격히 떨어지지 않을 것이란 관측도 나온다. 정부의 11·3 부동산규제로 재건축시장의 수익형부동산 수익은 시들해졌으나 상가·오피스텔은 여전히 5%의 수익을 내는 상황이어서 투자수익을 기대할 만하다는 해석이다.

김지영 신한은행 PB팀장은 “수익형부동산의 수익률이 소폭 하락하는 추세인 데다 금리가 오를 경우 수익률이 더 떨어질 우려가 있다”며 “다만 금리상승과 수익형부동산의 수익률 하락 폭이 얼마나 벌어질지 예상하긴 이르기 때문에 내년 상반기까지 부동산시장을 주시한 후 시세차익을 고려해 부동산을 현금화해도 늦지 않을 것”이라고 말했다.

☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제464호에 실린 기사입니다.