사진=이미지투데이
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취득, 보유, 양도 각 단계에 있어서 다주택자들에게 세금 부담을 중과해 다주택자들의 고민이 많다. 2018년 다주택자에 대한 양도소득세 중과, 2019년과 지난해 종합부동산세 강화 등이 시행됐고 지난해 조정대상지역 내 공시가격 3억원 이상 주택에 대한 증여 시 취득세 중과로 인해 법 시행 전 아파트 증여가 폭증했다. 부담부 증여에 대한 취득세 처리방안과 합법적인 절세방법은 어떤 것이 있을까?

부담부 증여는 증여거래로 증여재산에 담보된 채무를 수증자가 인수하는 조건으로 거래된다. 대표적인 증여세 절세 방법이며 증여재산에 담보된 채무는 증여자의 양도, 채무를 제외한 순수증여 부분은 증여돼 증여자에게는 양도소득세, 수증자에게는 증여세가 부과되는 복합적 과세체계를 갖고 있다. 또 재산을 취득한 수증자의 경우 재산 취득에 대한 취득세를 납부해야 한다. 

취득세 증여의 경우 수증자는 증여 원인에 의한 취득세만 부담하면 된다. 하지만 부담부 증여는 순수 증여 부분과 채무의 인수 부분이 존재하기 때문에 하나의 재산에 무상취득 부분과 유상취득 부분 두 가지가 존재한다. 

취득 원인별로 과세표준 및 세율이 다르게 적용되기 때문에 구분해 취득세 부담을 따져봐야 한다. 취득 원인이 유상취득인 경우 과세표준은 실제 취득금액과 시가표준액(공시가격) 중 큰 금액으로 하고 있고, 무상취득의 과세표준은 시가표준액(공시가격)으로 하고 있기 때문이다.

세율적용을 살펴 본다면 부담부 증여에서 유상취득(채무금액)에 대해서는 매매 취득세율이 적용되고 무상취득(주택공시가격-채무금액)에 대해서는 증여에 의한 취득세율이 적용된다. 

특히 2020년 8월 취득세법 개정으로 인해 다주택자로부터 조정대상지역에 소재하고 있는 주택공시가격 3억원 이상의 주택을 증여받는 경우 12%의 중과세율이 적용되고 다주택자가 유상으로 취득하는 주택의 취득세율을 최대 12% 까지 상향해 이에 대한 검토가 필요하다. 

하지만 부담부 증여 거래에 있어서 과세관청은 수증자가 배우자 또는 직계존비속인 경우 수증자의 소득이 증명되지 않으면 유상취득분을 인정하지 않고 부동산 전체를 무상으로 취득한 것으로 추정해 무상취득세율을 적용하고 있다.

이에 해당한다면 수증자가 무주택자인 경우 유상취득분에 대한 기본세율(1~3%)을 적용받을 수 없어 생각보다 많은 취득세를 부담해야 할 경우가 생길 수 있다. 반드시 수증자의 소득이 증명되고 실질적 채무 이전을 통해 편법 증여가 아닌 합법적 부담부증여가 되길 바란다.