서울 서초구 반포동 '래미안 원베일리'(신반포3차·경남아파트 통합 재건축) 아파트 단지 내 상가가 다음달 초 3.3㎡당 최고 1억1000만원선에 일반 분양을 시작한다. 분양가가 역대 최고 수준으로 높게 책정된 데다 인근 유동인구가 많아 시선이 모이고 있다./사진=뉴시스
서울 서초구 반포동 '래미안 원베일리'(신반포3차·경남아파트 통합 재건축) 아파트 단지 내 상가가 다음달 초 3.3㎡당 최고 1억1000만원선에 일반 분양을 시작한다. 분양가가 역대 최고 수준으로 높게 책정된 데다 인근 유동인구가 많아 시선이 모이고 있다./사진=뉴시스


올해 8월 준공·입주 예정인 서울 서초구 반포동 '래미안 원베일리'(신반포3차·경남아파트 통합 재건축) 아파트의 단지 내 상가가 다음달 초 일반분양을 시작한다. 2021년 하반기 시작된 기준금리 인상 여파로 부동산 투자가 위축된 가운데 강남 노른자땅에 위치한 상가의 '완판' 여부에 관심이 모인다.


8일 부동산업계에 따르면 원베일리 상가 분양가는 3.3㎡당 최고 1억1000만원선으로 정해졌다. 지하 3층~지상 5층, 300여개 호실로 조성되며 조합원 분양을 제외한 일반분양은 162호실이다.

위치와 층에 따라 분양가 차이가 있다. 층별로 ▲지하1층 2800만~4500만원 ▲1층 7800만~1억1000만원 ▲2층 5200만원 ▲4층 4500만~4800만원 등이다. 지하철 3·7·9호선이 통과하는 고속터미널역과 연결돼 분양가가 다소 높게 책정됐다는 평가다. 래미안 원베일리는 신반포3차·경남아파트를 통합 재건축해 지하 4층~최고 35층 23개동 2990가구로 짓는 아파트다. 분양가는 3.3㎡당 평균 5653만원으로 역대 최고가를 기록했다.


진태인 집토스 아파트중개팀장은 "전 세계 매출 1위를 기록한 바 있는 신세계백화점 강남점과 고속터미널의 상권 프리미엄을 고려해 분양가가 높게 책정된 것으로 보인다"며 "다만 고속터미널 맞은편 반포쇼핑타운이나 지하상가 등이 있어 유동인구가 아파트 단지 내 상가까지 이어질지는 잘 모르겠다"고 분석했다. 이어 "높은 분양가가 높은 월세로 이어질 가능성이 커 공실 리스크가 있다"고 덧붙였다.
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'공실 빨간불' 켜진 송파 헬리오시티 상가

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2018년 입주를 시작한 서울 송파구 '헬리오시티'(가락시영 재건축)는 준공 5년째인 현재까지 상가 보류지 잔여분 매각에 성공하지 못했다. 정비업계에 따르면 헬리오시티 조합은 지난달 상가 잔여분 4곳에 대한 입찰을 진행했지만 실패했다. 올해 매각공고만 벌써 세 번째다. 그 중 1월 초 매각된 지하1층 점포 한곳을 제외하고는 모두 주인을 찾지 못했다.

보류지는 재건축·재개발 조합이 조합원 수 등의 변경에 대비해 일반분양하지 않고 남겨둔 물량이다. 청약통장 등 자격요건을 갖출 필요가 없고 시세보다 가격이 낮아 '알짜 매물'로 통했다. 하지만 금리 상승이 본격화되며 상가 보류지는 애물단지로 전락했다. 대출 금리 상승으로 이자 부담이 커지면서 상가 투자자들의 관심이 시들해진 탓이다.


상가 등 상업용 부동산은 주택 대비 대출 규제의 영향을 덜 받지만 대출 의존도가 높은 만큼 고금리의 직격탄을 받을 수밖에 없다. 그만큼 수익성이 떨어진다는 의미다. 이런 이유로 지난해 하반기 상업용 부동산의 거래량이 크게 감소했다. 국토교통부 실거래가에 따르면 지난해 4분기 수도권 상업·업무용 부동산 거래건수는 총 6072건으로 전년 동기(1만3746건) 대비 55% 가량 감소했다.

아파트 단지 내 상가 수량을 정하는 지자체 조례 규정이 문제라는 의견도 있다. 현행 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 시행령에 따라 상업지역에 주상복합 건축물을 지을 때 공동주택 부분 연면적을 전체의 90% 미만으로 제한한다. 구체적 비율은 시도별 조례로 결정한다. 부산·대구·대전 등은 주거·상가 비율을 8대 2로 정한 반면 서울은 9대 1이다. 이에 9510가구 헬리오시티의 상가는 612개실이 공급됐다.


헬리오시티 상가 보류지 또한 면적에 따라 최저 입찰가가 상이하지만 2020년 2월 입찰 당시 지상 1층 59호실(전용 37㎡) 기준가는 26억원이었다. 공실 상태가 지속되자 반년 만인 2020년 8월 16억원까지 떨어졌다. 현재 가격은 15억5200만원이다. 고금리가 유지되고 유찰이 계속돼 가격이 더 하락할 가능성이 있다.

진 팀장은 "헬리오시티의 경우 인근에 학교가 적어 학원과 보육시설들이 부족하고 잠실역이나 석촌역, 방이역 등 인근 경쟁상권이 많은 것도 공실의 원인이 될 수 있다"고 지적했다.